近年来，随着房地产市场的发展，围绕物业服务质量、业主拖欠物业费等问题形成的纠纷不断，特别是空置房收取物业费，业主虽未实际享受物业服务，但仍需全额缴纳物业费，同时群众不断反映有小区物业私自利用业主共有部分取得收益，虚报乱支公共维修基金，无偿占用物业用房，给业主造成一定经济和精神损失，矛盾逐渐凸显，亟待合理解决。

物业服务费是公共性服务收费，包括建筑物维护保养、公用设施设备维护、保洁、安保、绿化养护等，即使房屋空置仍享受了部分物业服务，但是，任何收费应执行质价相符原则，对空置房全额收取物业费并不合理。空置房与常住户的物业服务工作量明显有区别，常住户会产生不少生活垃圾，享受住家财物、人身安全、交通工具管理等保障服务，而空置户需要的服务明显减少，因此物业打折是情理之中。当下，多个城市推出空置房物业费优惠政策，也是务实之举，符合大众期待。目前，已有青海、陕西，青岛、石家庄、烟台、宁波、镇江、无锡、扬州、长沙等省市相继出台空置房物业费打折收取的管理办法，有效减轻业主经济负担，缓解了业主与物业之间的矛盾，也对促进当地房地产市场健康平稳发展具有积极意义。

虽然，民法典第944条对物业费做了具体规定，但该条只是规定业主根据“约定”缴纳物业费，但根据民法典总则有关规定，业主与物业签订的合同行为是一种民事行为，在确立物业服务民事行为时，应遵循民事主体在民事活动中的法律地位一律平等、自愿、公平原则而合理确定各方的权利和义务，考虑到因未实际入住，户内部分（专有部分）由业主一般除行使所有权外而未行使其专有部分其他权利，小区内户外部分（共有部分）由物业企业进行维护，未入住或未使用的业主，只是间接享用了共有部分维护的成果，但并未给小区服务、垃圾处理产生不利影响，也未实际享受到电梯运行等服务，要求该部分业主交纳全额的物业费，确有不合理之处。

小区物业利用业主共有部分取得收益，例如利用公共部分设立快递站、充电桩、社区饮水、广告、商超等营业收取相关费用以及无偿使用物业办公用房等，民法典第二百八十二条规定建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。但物业取得这部分收益后没有公布这部分费用如何使用，甚至私自收入囊中；另外物业管理条例只是规定物业管理用房由建设单位无偿配置，费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，实际上无偿配置指的是要求建设单位在建设小区时应当无偿为小区配置物业管理用房，但未规定由物业公司无偿使用，实际上这部分费用已经转嫁购房业主身上，同时，物业公司是以盈利为目的公司，未经业主或业委会同意无偿使用办公用房后，又随意向业主收各种费用，造成业主极大不满。还有业主反应有物业虚报乱支维修基金，致使部分维修基金最终流入物业公司口袋。

规范物业收费尤其是空置房物业费和治理物业侵占业主公共收益行为，首先有利于减轻购房人的经济负担。在一些小区，“花钱买服务”的业主付出高价物业费，却难以获得等值的物业服务，抱怨越来越多，影响到物业费缴纳的积极性，尤其是空置房业主，又反过来影响物业不愿调动服务的积极性，双方就此陷入难以破解的死循环。对空置房物业费打折或免收，就是必要的破解之道，从宏观层面说，空置房物业费打折或免收和治理物业侵占业主公共收益，有利于住房销售和去库存，促进房地产市场发展，可以降低购房者的房屋持有成本，也间接降低了购房成本，可在一定程度上提高购房意愿。

根据群众反映和部分代表意见建议，为切实解决物业公司与业主之间的矛盾，建议市政府及相关部门能始终以人为本，主动担当作为，现提出以下建议：

一是随着房地产市场和物业管理行业的发展，应当建立物业费动态调整机制，根据市场供需关系、物业服务成本等因素，定期对物业费标准进行评估和调整，规范物业费收费行为。  

二是考虑空置房业主未实际享受部分物业服务的特殊情况，建议在《民法典》等相关法律法规框架下，推动合同约定细化，在购房或物业签约时，明确空置房认定标准、缴费比例及附加服务，减少后续纠纷；合同未约定的，主管部门可通过协调物业与业主协商或合同约定的方式，对空置房物业费收取标准进行适当调整。

三是鼓励物业创新服务，针对空置房推出定期保洁、通风、代维护等定制服务，让业主感受到“付费有对价”；鼓励物业公司主动修订格式物业合同，明确约定空置房物业费收取优惠办法，降低运营成本，为业主提供更具性价比的服务。

四是建立健全审计检查和惩处制度，治理和规范各小区物业利用业主建筑物公共部分营业收益行为，及时公布收益，不定期审计公共收益及支取公共维修基金并公布审计结果，对侵占业主公共收益行为进行惩处，探索建立物业有偿使用业主共有的办公用房制度，并督促物业将这部分收益取之业主而用之于业主。

五是完善社区协商机制，由居委会或业委会牵头，建立物业与业主的常态化沟通平台，减少诉讼行为，避免矛盾激化。

刘春平等代表：

您提出的“关于进一步规范全市物业公司收费及治理侵占侵害业主公共利益行为”的建议收悉。现答复如下：

一、关于建立物业费动态调整机制的建议

我局将联合市场监管部门，对全市物业费标准开展一次评估工作，评估将综合考虑房地产市场供需关系、物业服务成本（包括人工、物料、设施设备维护等）、物价指数等因素，确保物业费标准与市场发展和服务质量相符。根据现行的法律法规规定，物业费的定价属于小区的重大事项，需要召开业主大会进行表决，根据广大业主的意愿和服务标准来重新核算物业费的成本。目前我们已经将全市物业小区组建物业管理委员会工作纳入物业领域专项整治范围，计划于 2025年底完成全市物业小区物管会的全覆盖。如果业主普遍反映物业费价格过高的，可以由物管会向街道办事处申请，组织召开业主大会进行表决，重新确定物业费价格。

二、关于空置房物业费收取规范的建议

2015年，平顶山市《住宅物业服务收费管理办法》第十二条第二款规定了“已办理交付手续但尚未装修使用的物业服务收费，应当按照物业服务费的80%收取”。由于没有上位法支撑，2016年平顶山市对该办法进行了修订，删除了第十二条的规定，至此，我市没有空置房打折收费的法律依据。但是，各位代表所提的建议非常符合现实情况，业主不在小区生活，日常生活方面确实给物业服务企业降低了工作量，业主除了支付正常的设施设备、公摊能耗、日常办公的费用外，出于人性化考虑应当适当给予一定折扣，因此，我们在日常管理中采取鼓励的方式引导物业公司对空置房实施一定的折扣。为使空置房收费逐步规范，目前平顶山市结合全市实际情况，启动对2016版《物业服务收费管理办法》的修订，我市也向平顶山市提出了鼓励物业服务企业对空置房采取预交费赠送服务时间或者打折收取的建议，让业主切实感受到物业费交的“物有所值”。

三、关于鼓励物业创新服务的建议

引导物业服务从“基础保障”向“优质优价”转型，以创新服务化解空置房收费矛盾。一是推广“菜单式”服务模式。我局将积极引导物业企业针对空置房业主需求，推出“定期通风、基础保洁、设备代维护、安全巡查”等标准化服务套餐。明确服务标准、频次和收费标准，让没有收房的业主明明白白消费，切实感受到“付费有对价”的体验；二是规范空置房收费合同。我局将根据代表们的建议积极向上一级主管单位平顶山市房产事务中心请示，协调平顶山市物业行业协会修订并发布《物业服务合同》示范文本，增设空置房物业服务费的减免或优惠条款指引。明确减免前提、申请流程、优惠幅度及对应的服务内容，从源头上减少因空置房收费产生的纠纷。同时，鼓励企业通过技术应用和精细化管理降本增效，让利于业主。

四、关于建立健全审计检查和惩处制度规范公共收益的建议

下步我局将以透明化、法治化为核心，坚决捍卫业主的公共收益权益。一是实施“阳光收益”计划。要求各住宅小区物业服务企业按照《平顶山市住宅小区物业服务公开工作指引》的规定，每季度在小区信息公示栏详细公示公共部位经营收益的收支情况。公示内容需包含收入项目、金额、支出用途及凭证摘要，接受全体业主监督；二是建立“双随机、一公开”审计机制。我局将联合审计、市场监管部门，建立住宅小区公共收益不定期审计抽查制度。每年按一定比例随机抽取小区，对公共收益的收支使用情况进行专项审计，并及时向社会公布审计结果；三是强化执法与制度创新。对审计中发现的侵占、挪用公共收益行为，依法依规记入企业不良信用记录。同时，探索制定物业办公用房有偿使用规则，明确其属于业主共有的经营性质，产生的收益全额纳入小区公共收益账户，确保“取之于业主，用之于业主”。目前，全市共追回公共收益33.78万元，规范公共收益83.21万元。市场监管部门对3家涉嫌违规收费行为的物业公司进行了行政处罚，共计罚款66万元，退回群众资金14万元。市消防救援大队全年共对3家未持证上岗的物业服务企业进行处罚，共计罚款1.95万元。

五、关于完善社区协商机制，构建常态化沟通平台的建议

推动矛盾化解端口前移，构建共建共治共享的社区治理新格局。一是搭建“三位一体”协商平台。指导各街道、社区，建立由社区党组织牵头，居委会、业委会（或业主代表）、物业服务企业共同参与的“三位一体”物业管理联席会议制度。该会议定期召开，形成常态化沟通机制，共同协商解决小区管理中的重大事项和日常纠纷；二是推行“线上+线下”沟通模式。鼓励并规范物业服务企业建立业主微信群、公众号等线上沟通渠道，同时保留并完善“经理接待日”等线下沟通形式。确保业主诉求有处说、有人管、有回音，力争将绝大多数矛盾化解在小区、解决在诉讼之前；三是加强基层调解能力建设。我局将联合司法行政部门，加强对居委会、业委会成员的物业法律法规和纠纷调解技能培训，提升基层自主协商和化解矛盾的能力。

再次感谢你们对我市物业管理工作的关注，希望你们继续提出宝贵意见，共同推动我市物业管理水平提升。

2025年12月19日

（联系单位及电话：汝州市住房和城乡建设局 联系人：李晓鹏    13569575777）