各乡镇人民政府，市政府有关部门，各街道办事处：

为进一步加强全市物业管理工作，提升物业服务水平，促进物业服务行业健康快速发展，为群众营造良好的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，特提出本意见：

一、指导思想

深入贯彻落实中央、省委城市工作会议精神，以文明城市创建为契机，着力解决当前我市物业管理工作存在的热点和难点问题，规范物业管理，提高管理和服务水平，健全物业管理长效机制，促进物业服务行业规范、健康发展。

二、目标任务

至2017年，确保新建住宅项目物业管理覆盖率达到100％。至2019年，力争城区物业管理覆盖率达到90％以上。打造一批物业管理品牌企业，努力营造管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和的居住环境。

三、基本原则

（一）坚持业主自治、专业服务和依法监管相结合的原则。在逐步建立和完善专业化、社会化和市场化物业管理机制的同时，不断加强政府监管力度，促进物业服务行业健康发展。

（二）坚持条块结合、属地管理的原则。建立“市级监督指导、乡镇（街道）负责”的物业管理新体制，积极推进物业管理权力下放、重心下移，切实解决物业管理中存在的各类矛盾和问题。

（三）坚持市场化主导、政府分类管理的原则。区分新建住宅小区和老旧小区的不同特点，采取差异化的措施，不断加强物业管理工作。新建物业项目通过公开招标，选聘物业服务企业实施管理。鼓励物业服务企业参与接管无物业服务的老旧小区，政府给予适当财政补贴，促进市场化运转，提高物业管理水平。

四、主要工作任务

（一）组建业主大会和业主委员会

在一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上或物业管理区域内业主已入住户数比例达到50%以上，符合业主大会成立条件的，相关乡镇（街道）应在收到建设单位、物业服务企业或10名以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组组长由乡镇（街道）代表兼任，筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。业主委员会由业主大会选举产生。每个物业管理区域只能成立一个业主委员会。各乡镇（街道）要按照规定程序，成立业主委员会。业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担。业主委员会负责召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，监督管理规约的实施；负责与业主大会选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同；负责法律法规以及业主大会赋予的其他职责。业主委员会成立前或换届期间，由乡镇政府和街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常开展。

（二）规范业主委员会成立后的社区物业管理

1. 做好物业服务企业选聘工作。业主委员会成立后，应及时召开业主大会，对前期物业服务企业是否续聘或另聘物业服务企业作出决定。业主大会决定与开发企业选聘的前期物业服务企业续约的，业主委员会应于业主大会做出决定后的30日内完成合同续签工作；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业。前期物业服务企业要在接到通知后的30日内完成退出工作。开发企业、前期物业服务企业、业主委员会要按规定做好物业管理的转接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的物业服务。

2. 加强业主自治。在一个物业管理区域内，各乡镇（街道）应当对居住人口在1500人以上，条件成熟的居民小区逐步成立业主委员会和小区党支部，确保当地社会事务管理不留“空白”。业主大会决定自行管理的，应当对自行管理的执行机构、管理人、内容、标准等内容做出决定。业主大会、业主委员会应当主动接受物业所在地乡镇（街道）对自行管理的监督指导。

3. 规范物业服务企业履行合同行为。物业主管部门应建立健全物业服务合同备案制度，监督物业服务企业依据物业服务合同履行职责，提高服务质量；要建立健全物业服务企业信用档案制度，通过互联网向社会公众定期公布物业服务企业履行合同的基本情况、不良记录等信用信息。物业服务企业要依据服务合同，制定完善的物业服务方案以及维修、财务、档案等管理制度；对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商后实施。物业服务企业签订《物业服务合同》后，要到辖区乡镇（街道）和市物业管理部门进行备案，主动接受监管。物业服务企业要依据物业合同内容在小区内推行物业服务“五公开”（包括物业服务内容、标准公开，项目负责人及人员配备公开，业主委员会公开，物业服务费用公开，公共收益情况公开），划分服务区域，细化服务事项，健全服务制度，提高服务水平和质量。

4. 建立健全物业承接查验制度。新建项目在物业交付使用前30日内，开发建设单位与物业服务企业应当依法依规办理物业承接查验手续，签订物业承接查验协议，并持有关资料到市物业主管部门办理物业承接查验备案。未办理物业承接查验的项目，建设行政主管部门不予办理竣工综合验收备案。建设单位不得凭借任何理由，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

5. 推进住宅专项维修资金管理规范化。建设行政主管部门要按照《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》的有关规定，坚持“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，认真落实维修资金征收使用制度，完善房屋维修保障体系。办理产权登记时，新建房屋专项维修资金未达到100%的，市不动产登记部门不得办理房屋所有权证。市物业管理、审计等部门要根据有关规定，规范资金交存、账户设置、使用管理和应急维修等程序，加强对物业专项维修资金归集和使用的监管。业主应当在办理房屋入住手续或者不动产登记前，将首期专项维修资金存入专用账户。未出售的物业，由建设单位先行交存专项维修资金。 

6. 加强停车位分配和管理。市城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附图或规划指标中予以注明，同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。建设单位应当将物业管理区域车位、车库的配置比例在小区显著位置进行公示；应将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示，并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的，应当向物业买受人明示并在商品房预售合同中约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。建设单位不得将物业管理区域内规划的车库、车位出售给本区域以外的其他人。业主要求承租尚未处置且空置的规划车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过6个月。利用物业管理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，物业服务企业应当就车位分配方式、服务费、收益分配方式等内容征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益应当主要用于补充专项维修资金或弥补物业服务费不足。

7. 建立健全物业服务企业信用管理体系。市物业管理行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息收集、汇总、评价、发布制度，对物业服务企业实行动态考核，加大事中事后的监管和考核力度，奖优罚劣并记入诚实信用档案，设立“黑红名单”制度，向社会定期公布；对表现较好的企业记入诚实信用档案并给于表彰；对服务不好、投诉较多且不及时整改的失信物业服务企业，除在新闻媒体上予以曝光外，可联合其它相关行政主管部门，实施联合惩戒。

8. 建立提高物业服务费收缴率的保障机制。各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，履行物业服务合同，按时足额缴纳物业服务费等合理费用。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可依法向人民法院起诉或向市仲裁委申请仲裁，人民法院应建立欠缴物业服务费立案、审判绿色通道，依法从快判决。

（三）物业管理模式

1. 新建住宅小区。新建住宅小区要全面实行物业管理，要严格落实住宅小区综合验收制度和物业承接查验制度。在业主委员会成立之前，新建住宅小区要实行前期物业管理，开发建设单位在办理房屋预售许可证时，要提交前期物业管理方案，并按规定选聘物业服务企业进行前期物业管理。业主委员会成立后，要根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，及时确定物业服务等级，选聘物业服务企业，与物业服务企业签订物业管理服务合同，监督、协助物业服务企业搞好物业管理。开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会要做好物业管理的交接转换和承接查验工作，确保新建小区物业管理服务的正常衔接和平稳过渡。

2. 老旧住宅小区。老旧住宅小区的管理主要采取聘请物业服务企业或产权人自行管理等模式。条件成熟的老旧住宅小区要在各乡镇（街道）的组织和物业主管部门的指导下，及时召开业主大会，确定物业服务企业，签订物业服务合同。不具备条件的老旧住宅小区，可在各乡镇（街道）的组织下，根据业主意愿，选择产权人自行管理的模式，落实以保洁、绿化、秩序维护为主要内容的基础性服务。规模较小的零散住宅小区或楼幢，社区居委会可按照“政府扶持、依托社区、居民自治”的原则，每5万平方米左右的零散住宅小区或楼栋建立一个社区物业服务中心，可适当收取物业费，为小区的环境卫生、绿化养护及公共设施设备的日常维护等提供基本服务。市、乡财政每年按l：l的比例，补贴每个社区物业服务中心4万元办公经费。

3. 物业服务与收费。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建住宅小区要根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物业管理部门制定的物业服务等级评定标准，合理确定服务等级和收费标准。老旧住宅小区的物业服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与物业服务企业签订服务合同，并在小区内公布实施。物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。物业服务企业和业主可以综合考虑当地最低工资标准、物价指数等因素适时调整物业服务费用标准。

五、明确职责分工

各乡镇（街道）对辖区内的物业管理工作负总责。负责建立物业管理机构和人员，组织本辖区内物业管理工作；负责对物业服务企业进行监督考核，并及时将结果报送市物业管理主管部门；负责业主大会的筹建、业主委员会的选举和换届等工作，做好业主大会、业主委员会的日常指导、监管和备案；负责建立、召集本辖区内物业联席会议；负责建立业主投诉受理中心和小区矛盾调处中心，协调处理有关矛盾纠纷；负责指导社区物业服务中心开展老旧小区基本物业管理工作。市住房和城乡规划建设局负责研究拟定物业管理的相关政策和行业标准，并对全市物业管理活动进行指导、培训、监督和管理；负责全市住宅小区专项维修资金的征收与监管工作；负责组织前期物业项目的招投标工作；负责依法查处物业管理与服务中的重大违规行为，规范物业管理服务市场秩序；负责对各市直相关部门、乡镇（街道）物业管理工作目标进行考核，建立健全物业服务企业信用管理体系；负责新建小区物业承接查验备案工作，调处物业管理中的重大纠纷。市物价局会同市住房和城乡规划建设局，负责对全市物业服务费、车位费进行监督管理，监督和查处开发企业、物业服务企业价格违法等行为。市公安局负责加强全市物业管理区域内的治安、监控的检查管理工作；市财政局负责涉及物业管理工作办公经费、各项政策性补贴、老旧小区综合整治和各种奖励资金的拨付管理；市不动产管理局负责做好产权登记前住宅小区综合验收合格证审查和维修资金完结证明的查验；供水、供电、供气、供热、通信、宽带、有线电视等部门负责相关专业经营设施设备的接入。项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内专业经营设施设备无偿移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担运行、维护、更新责任和费用，相关费用依法计入经营成本。老旧住宅小区内的专业经营设施设备按专业经营单位要求改造后，专业经营单位应当接收。其他各相关部门要按照各自职责，为做好物业管理工作提供优质服务和保障。

六、保障措施

（一）加强领导，健全机构。市政府成立汝州市物业管理工作领导小组（以下简称领导小组），分管副市长任组长，相关单位负责人为成员，领导小组下设办公室，办公室设在市住房和城乡规划建设局。领导小组建立联席会议制度，根据需要不定期召开联席会议，协调解决物业管理工作中存在的各种问题。同时，为加强对物业管理工作的领导，成立汝州市物业管理办公室，隶属市住房和城乡规划建设局，并配备20名专职工作人员（其中市住房和城乡规划建设局内部调剂10人，政府购买服务人员10人）。各乡镇（街道）要设立物业管理办公室，明确分管领导，根据各辖区小区的数量、面积和物业工作任务配备3名以上工作人员，具体负责本辖区内的物业管理工作。

（三）强化宣传，营造氛围。各相关乡镇（街道）和有关单位要充分发挥电视、报纸、网络等新闻媒体的作用，加大物业管理工作宣传力度，积极宣传物业管理的法规、政策，引导物业服务企业和广大业主树立正确观念，营造浓厚的舆论氛围。

（三）加强督导，严格奖惩。市政府督查局定期组织市住房和城乡规划建设局等部门，加强对各乡镇（街道）物业管理工作的督查考核，对工作开展情况好的予以奖励；对工作严重滞后的予以全市通报批评，并追究相关人员责任。对于全国示范、省优、市优的物业项目，实行以奖代补政策，市财政分别给予2万元、1万元、5000元奖励，促进全市物业服务行业水平有效提升。  

2017年6月27日