第一章  总  则

第一条 根据《住房城乡建设部国家发展改革委财政部国土资源部关于进一步做好公共租赁住房有关工作的意见》（建保〔2017〕111号）、《河南省人民政府办公厅关于加强公共租赁住房管理的若干意见》（豫政办〔2015〕138号）精神，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 本市范围内的公共租赁住房的申请、审批、分配、轮候、运营、使用、回购、出售、退出等管理工作，适用本细则。

第三条 本细则所称公共租赁住房（以下简称公租房），是廉租住房和公共租赁住房并轨运行后的统称，指由政府限定建设标准和租金水平，面向本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业住房困难职工和在本市稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公租房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。

第四条 市住房和城乡规划建设局负责本市的公租房管理工作，负责拟订全市公租房的年度计划和相关政策等，负责公租房建设、分配和运营的监督管理，负责指导乡镇公租房的建设、管理工作。具体工作由市住房保障管理中心组织实施。

民政部门负责审查核实申请对象的收入和财产状况。

扶贫主管部门负责对建档立卡贫困户进城务工人员的审核；

财政部门负责向符合条件的保障对象发放货币化补贴；

发展改革、审计、监察、公安、国土资源（不动产登记）、价格、金融、税务、人力资源和社会保障等部门要按照各自职责，做好公租房管理相关工作。

街道办事处负责受理辖区内中等偏下收入家庭公租房申请，对申请对象住房、人口和实际生活状况进行调查核实。

经批准建设公租房的乡镇政府负责辖区内的公租房需求调查，受理辖区内家庭公租房申请，对申请对象住房、人口和实际生活状况进行调查核实。

市属国有投融资公司受市政府授权委托，按照“政府主导、公司运作、资产运营、财政补助”的思路，建立健全“盘活存量，引导增量，提升价值”的公租房资产管理体系。

第五条 各相关部门要明确住房保障的具体经办机构，充实工作人员，落实工作经费，扎实有序推进工作。

住房保障、相关乡镇（街道）等单位可以采取政府向社会力量购买服务的方式，负责承办公租房的需求调查、登记、运营管理和维修养护等具体事务。

第二章  保障方式和对象

第六条 公租房保障采用实物配租和货币化补贴两种方式。

实物配租是指向符合公租房保障条件的对象提供住房，按照市政府有关部门审定的公租房租金标准收取租金。

货币化补贴是指向符合条件的公租房保障对象按照本细则规定发放住房租赁补贴，由其自行在市场承租住房。

第七条 保障对象的确定

（一）市区公租房保障对象包括：

1. 本市市区（指风穴路、煤山、洗耳河、钟楼、汝南5个街道辖区范围内）中等偏下收入住房困难家庭；

2. 市区新就业人员和外来务工人员；

3. 市政府确定的其他保障对象。

（二）乡镇公租房保障对象包括：

1. 乡镇新就业人员和外来务工人员；

2. 乡镇政府确定的其他保障对象。

第八条 政府投资建设（或回购）的公租房，优先保障本市城镇户籍的低收入住房困难家庭，依次扩大到具有本市户籍的中等偏下收入住房困难家庭、新就业住房困难职工、外来务工人员、其他社会承租人等群体。

第三章  房源筹集管理

第九条 公租房房源筹集有政府集中新建、收（回）购、长期租赁等多种方式。公租房建设要按照“按需定建”原则，结合存量住房实际情况，尽量通过长期租赁或购买方式筹集。公租房可以是成套住房，也可以是宿舍型住房。引导和鼓励保障对象通过领取货币化补贴的方式在市场租房居住。

第十条 调整完善商品房项目配建公租房建设模式，暂停执行《汝州市商品房项目配建公共租赁住房实施细则》（汝政办〔2012〕85号）中配建比例的强制性指标要求。经批准但尚未开工建设的项目，允许适当调整原规划建设方案，调整方案由开发建设单位提出申请，经原审批单位审核后报市政府批准。原配建部分所享受的优惠政策应依法追缴。

第四章  市区公租房申报管理

第十一条 市区公租房申报包括实物配租申请和货币化补贴申请，由申请人自主选择。申报市区公租房应具备一定准入条件。

（一）市区中等偏下收入住房困难家庭申请公租房，应同时具备下列条件：

1．家庭成员至少1人取得本市市区常住居民户籍（不含学生户口）；

2．家庭人均住房面积低于18平方米且未租住公有住房，或住房属城市危险房屋；

3. 中等偏下收入家庭（含市区低保、农保、低收入家庭）取得相关收入状况认定证明。

（二）新就业、外来务工住房困难人员申请公租房应同时具备下列条件：

1．本市及非本市户籍务工人员和市政府确定的其他对象；

2．与本市用工单位签订一年以上劳动合同且已缴纳社会保险金，或持有市区营业执照及其税务登记证等证明，且取得证照时间不少于1年；

3．在市区无住房或家庭人均住房面积低于18平方米；未享受本单位的住房补贴、未承租直管公房或单位自管房。

第十二条 申请家庭和申请人的认定。市区中等偏下收入住房困难家庭以家庭为单位申请，新就业住房困难职工、外来务工人员以单位申请为主，个人申请为辅。有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且长期共同生活的人员视为一个家庭。家庭人口的计算：

（一）一对夫妻及未成年的子女作为一户申请家庭；

（二）家庭成员因工作、上学及住房等原因，虽经常不在一处居住（含单位宿舍），但其它日常生活均在一起的，视为一个家庭；

（三）在同一户籍上、已婚家庭或离异（或丧偶）带有未成年子女且拥有监护权，且家庭人均住房建筑面积在18平方米以下，按单立家庭计算。

（四）男满22周岁、女满20周岁单身青年，且家庭人均住房建筑面积在18平方米以下，按单立家庭计算。

第十三条 家庭人均住房面积认定按家庭人口中拥有住房的总建筑面积除以家庭人口数计算。

第十四条 年龄超过70岁、智力残疾、精神残疾以及因重大疾病造成生活不能自理的三无（无法定赡养人、无劳动能力、无经济来源）人员（家庭）符合保障条件的，鼓励申请货币化补贴。确需实物配租的应在其监护人做出相应承诺的前提下实施保障。

第十五条 有下列情形之一的，不得申请公租房；

（一）人均住房面积超过规定标准的；

（二）本人或者配偶已经租住公有住房的；

（三）正在享受住房保障政策的；

（四）市政府规定的其他情形。

第十六条 公租房申报实行常态化申报和相对集中受理相结合。

第十七条 申报流程。公租房申请要严格落实“两审两公示”政策。街道办事处或申报单位负责保障对象的初审及公示，住房保障部门负责保障对象的复审及公示。

（一）初审和公示：符合申请条件的中等偏下收入住房困难家庭向其户籍所在地的街道办事处提出申请，新就业和外来务工住房困难人员向所在用工单位提出申请，并按要求填写《汝州市公共租赁住房申请审批书》，提交相关资料。申报人数较多的单位，由单位统一进行申请。街道办事处或用工单位应当及时受理申请，对申请人住房、人口、收入和实际生活状况进行调查核实，并对申请人提交的材料准确性、真实性进行初审。符合条件的提出初审意见，并在办事处所在地或受理单位进行公示，公示时间不少于5个工作日；公示期满，对公示无异议或者经查证异议不成立的，报住房保障管理部门复审。

复审和公示：住房保障管理部门收到审批书后，通过函询、数据信息平台核对等方式进行信息核对，提出审核意见。有关单位应当自收到信息核对通知15个工作日内出具反馈核对意见。经审核符合条件的，由住房保障部门在市政府（或住房保障部门）网站上进行公示，公示时间不少于5个工作日。公示期满，对公示无异议或者经查证异议不成立的，登记为公租房保障对象。

第五章  乡镇公租房申报管理

第十八条 申报乡镇公租房应具备一定条件。新就业、外来务工住房困难职工申请公租房应具备下列条件：

（一）本镇及非本镇户籍务工人员和市政府确定的其他对象；

（二）与本镇用工单位签订一年以上劳动合同，且已缴纳社会保险金6个月以上；

（三）在本镇区规划范围内无住房或家庭人均住房面积低于18平方米；未享受本单位的住房补贴、未承租直管公房或单位自管房。

第十九条 申请家庭和申请人的认定。镇区新就业住房困难人员以单位申请为主，个人申请为辅。由法定的赡养、抚养或者扶养关系，且长期共同生活在一起的人员视为一个家庭。家庭人口的计算按照以下原则进行：

（一）一对夫妻及未成年的子女作为一户申请家庭；

（二）家庭成员因工作、上学及住房等原因，虽经常不在一处居住（含单位宿舍），但其它日常生活均在一起的，视为一个家庭；

（三）在同一户籍上、已婚家庭或离异（或丧偶）带有未成年子女且拥有监护权，且家庭人均住房建筑面积在18平方米以下，按单立家庭计算。

（四）男满22周岁、女满20周岁单身青年，且家庭人均住房建筑面积在18平方米以下，按单立家庭计算。

第二十条 家庭人均住房面积认定按家庭人口中拥有住房的总建筑面积除以家庭人口数计算。

第二十一条 年龄超过70岁、智力残疾、精神残疾以及因重大疾病造成生活不能自理的三无（无法定赡养人、无劳动能力、无经济来源）人员（家庭），不宜申请公租房实物配租，确需实物配租应在其监护人做出相应承诺的前提下实施保障。

第二十二条 有下列情形之一的，不得申请公租房；

（一）人均住房面积超过规定标准的；

（二）本人或者配偶已经租住公有住房的；

（三）正在享受住房保障政策的；

（四）镇政府规定的其他情形。

第二十三条 公租房申报实行常态化申报审核和相对集中受理相结合，严格落实“两审两公示”制度。

（一）初审和公示：符合申请条件的新就业和外来务工住房困难人员向所在用工单位提出申请，按要求填写《汝州市公共租赁住房申请审批书》，并提交相关资料。申报人数较多的单位，由单位统一进行申请。用工单位应当及时受理申请，对申请人住房、人口、收入和实际生活状况进行调查核实，并对申请人提交的材料准确性、真实性进行初审。符合条件的提出初审意见，并在受理单位进行公示，公示时间不少于5个工作日；公示期满，对公示无异议或者经查证异议不成立的，将审批书报所在乡镇政府。

（二）复审和公示：乡镇政府收到审批书后，通过函询、数据信息平台核对等方式进行信息核对，提出审核意见。有关单位应当自收到信息核对通知15个工作日内出具反馈核对意见。经审核符合条件的，由乡镇政府在政府网站上进行公示，公示时间不少于5个工作日。公示期满，对公示无异议或者经查证异议不成立的，将审批书报住房保障部门，住房保障部门将申请人登记为公租房保障对象。

第六章  轮候及实物配租管理

第二十四条 当公租房供求关系呈现求大于供时实行轮候制度，保障对象按优先顺序确定轮候顺序，轮候期为3年。轮候期内按照顺序从腾退公租房中配租或领取货币化补贴方式进行保障，保障方式由申请人自主选择。

第二十五条 公租房实物配租面积原则上应与保障人数相匹配，每人保障面积不低于18平方米，实物配租相关标准为：

（一）实物配租面积标准

1. 1—2人户家庭配租房源建筑面积约40平方米；

2. 3人户及以上家庭配租房源建筑面积约60平方米；

（二）租金标准

实物配租实行缴纳公租房租金制度。市政府投资建设的公租房租金实行政府指导价，由价格主管部门会同住房保障部门按照略低于同品类、同地段、同类型住房的市场租金水平提出意见报市政府确定，并及时向社会公布。

（三）租金减免

对市区低收入家庭采取租金减免方式予以保障，租金减免后统一按相应住房租金缴纳。

第二十六条 住房保障部门应当根据公租房房屋及配套设施施工情况制定配租方案并向社会公布。配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积、租金标准、供应对象范围等内容。

第二十七条 公租房实物配租程序：

（一）制定并发布配租通告；

（二）集中受理申报（不少于15个工作日）；

（三）保障对象公示（不少于5个工作日）；

（四）公开抽签选房，确定配租结果，结果应当向社会公示。公开抽签、选房的规则及过程应接受社会各界广泛监督。

第二十八条 在公开抽签选房时，应对以下对象予以优待：家庭成员中有下肢残疾，视力、智力、精神一二级残疾的家庭予以楼层照顾；符合《河南省优抚对象住房优待实施办法》规定条件的优抚对象，市级以上劳动模范，市级以上优秀党员、先进工作者，享受国家定期抚恤补助的优抚对象，在同等条件下，优先予以实物配租。

第二十九条 配租对象取得公租房房号后，公租房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订房屋租赁合同。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将房屋租赁合同文本、承租人公约、物业收费标准等主动告知承租人，明确相关权利和义务。

第三十条 房屋租赁合同文本由住房保障部门依据有关规定制定。合同签订后，公租房所有权人或者其委托的运营单位应当在30日内将合同报住房保障部门备案。

第三十一条 签订租赁合同前，申请人应当按照规定交纳租房履约保证金，保证金金额统一为1000元。租房保证金由公租房所有权人或者其委托运营单位缴入银行专户存储。租房保证金可用于抵扣承租家庭欠缴租金和违约金等。承租家庭腾退住房时，返还租房保证金。

第三十二条 除不可抗力原因外，发生以下情形之一的，视同放弃租赁资格：

（一）未在规定的时间、地点参加抽签或摇号的；

（二）参加抽签或摇号后拒绝已选中住房的；

（三）已选房但拒绝在规定时间（自通知签订合同当日起30日内）签订租赁合同的；

（四）其他放弃租赁资格的情况。

第七章 货币化补贴管理

第三十三条 大力支持住房租赁市场发展，鼓励公租房保障对象选择货币化补贴。相关单位应积极做好专项资金申请。现阶段补贴发放对象为市区低收入以下住房困难家庭。综合市场租金水平、财政实力等因素，确定公租房货币化补贴标准为：

（一）市区低保家庭：一人户家庭每月100元；2人户家庭（两人均持有低保证）每月200元。3人户家庭（三人均持有低保证）每月300元。3人以上同3人家庭补贴标准；

（二）市区低收入家庭：一人户家庭每月70元；2人户家庭（两人均持有低收入证）每月140元。3人户家庭（三人均持有低收入证）每月210元。3人以上同3人家庭补贴标准；

（三）补贴人数按实际持证人数计算；

因市场价格波动等因素确需调整补贴标准的，住房保障部门要会同有关部门提出意见报市政府同意后实施。

第三十四条 公租房货币化补贴申报以街道办事处为主，对符合条件的保障对象做到“应保尽保”。申报工作随公租房实物配租申报同时进行。

第三十五条 货币化补贴发放采取按季度集中发放。住房保障部门根据会审公示结果、保障标准、逐户（或单位、个人）计算补贴金额，并制作明细清册报市财政审核后，按规定发放。

第八章  资产运营管理和租售并举

第三十六条 明晰公租房房屋产权，规范产权登记。公租房产权按照“谁投资、谁所有”的原则确定。政府直接投资建设（含收购）的公租房，同级政府住房保障主管部门为房屋产权登记人。政府公租房投融资平台建设的公租房，该平台为房屋产权登记人。用工集中企业、社会投资主体经批准建设的公租房，项目建设单位为房屋产权登记人。政府与企业共建以及经批准的不同投资主体合作建设的公租房，按照共建（合作建设）协议约定确定其房屋产权。

公租房建设项目配建的商业用房和商品住房建设用地符合单独供地条件的，要采取公开招标挂牌出让等方式供应；不具备单独供地条件的，要按市场价格缴纳土地出让金，采取协议出让方式取得建设用地使用权。配建的商业用房和商品住房，办理出让手续并补缴土地出让金后可办理普通商品房产权登记。

公租房项目竣工后，要按照不动产登记有关规定及时办理房屋所有权登记，并注明“公租房”。利用统贷统还模式融资建设的公租房，在办理产权登记时一并办理抵押登记。政府直接投资建设的公租房完成不动产登记后，住房保障主管部门要将公租房建设资金来源、资产形成情况及时报财政部门备案。

第三十七条 加强实物资产管理。优化公租房供应，加强租赁管理，强化后期维护管理。积极打通商品房和保障房通道，通过收购、长期租赁等方式，筹措符合限定套型面积标准的商品住房作为公租房。公租房后期管理和运营维护由产权人负责，可由产权人自行管理，也可全部或部分委托社会化的运营管理机构代为管理。鼓励公租房物业管理社会化。

公租房的所有权人及其委托的运营单位应依合同约定，切实履行公租房及其配套设施的后期管理和运营维护责任，确保公租房的正常使用。公租房的所有权人（或受托的运营单位）应合理配备管理服务力量，明确管理服务事项。政府投资的公租房维修养护费用主要通过公租房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决。公租房采取社会化管理服务方式的物业服务收费实行政府指导价。

第三十八条 加强公租房资本化运作，实行市场化运营和专业化管理。在确保资产安全、封闭运作、专业化管理的前提下,可将通过直接投资、委托代建、收购等方式取得的公租房资产,以及公租房项目配建形成的政府拥有产权的商品住房、商业用房、物业设施及附着物等，直接或以股权的方式注入政府投融资平台或其他国有投融资平台，扩大投融资平台资产规模，提高融资能力。

第三十九条 公租房首先应满足保障对象的承租需求。在满足承租需求后，市政府可根据我市保障房数量，对政府拥有产权的公租房，实行先租后售、租售并举。

公租房出售对象为符合我市公租房保障条件，且持有民政部门核发的市区低保、低收入证明，在公租房小区居住满5年以上的租户。出售的公租房总套数不超过政府拥有产权公租房总量的30%。

公租房项目配建的商业用房、商品住房，由产权人按照有关政策规定面向社会公开出售或出租。

第四十条 加强出售管理。公租房出售价格参照周边同地段、同品质普通商品住房销售价格确定，并给予一定的价格优惠，但不得低于同地段、同品质普通商品住房销售均价的80%。定价时可根据楼层、朝向等因素适当调整楼层差价。

第四十一条 加强租售收入管理。保障对象购买公租房办理不动产登记的，由原产权人按照土地部门核定价，从出售收入中补缴土地出让金。公租房租售收入统一上交市财政。

第九章 使用与退出

第四十二条 住房保障部门应制定详细的公租房后期维修养护职责范围，并在公租房租住合同中明确相关责任、义务主体，切实履行对公租房及其配套设施的后期管理和运营维护责任，确保公租房的正常使用。

公租房的所有权人（或受托的运营单位）应合理配备管理服务力量，明确管理服务事项。政府投资的公租房维修养护费用主要通过公租房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决。

公租房采取社会化管理服务方式。物业服务收费实行政府指导价。

第四十三条 承租人不得擅自装修所承租的公租房。确需装修的，应当取得公租房所有权人或其委托的运营单位同意。

第四十四条 承租人应按照政府相关规定和合同约定，在承租人承担的维修范围内履行维修责任，保证设施设备的正常使用。

第四十五条 已配租公租房家庭的未婚子女，在租赁合同期限内新组家庭时可以从原申请家庭中分离，并作为共同申请人参与新家庭的公租房申请。因离婚而分离出的人员，除与他人再婚组建新家庭申请外，应当在离婚1年以后提出申请。家庭人员数量和结构变化的，应如实向住房保障部门进行申报。经审核仍符合申请条件的，予以资格变更；不再符合申请条件的，取消相应保障资格。住房保障部门应当做好历史数据整理和新申请家庭审核分配工作。

第四十六条 公租房承租人初次承租期不超过3年。租赁合同期满需继续承租或者提前解除承租关系的，应提前3个月告知合同签约方。

第四十七条 公租房承租人违反租赁合同有下列行为之一的，公租房所有权人或者其委托的运营单位有权依法单方解除租赁合同并收回住房；造成损失的，公租房所有权人或者其委托的运营单位有权要求承租人赔偿损失：

（一）将承租住房转借、转租、擅自调换承租住房的；

（二）无正当理由连续2个月以上闲置公共租赁住房的；

（三）擅自改变承租住房使用用途、结构和配套设施，擅自装修的；

（四）经催告，欠缴租金累计满3个月的；

（五）不再符合公租房承租条件的；

（六）法律、法规或者规章规定的其他情况。

第四十八条 建立健全保障对象自行申报、主管部门和乡镇（街道）社区核查、群众举报查实等退出管理机制。住房保障对象人口、住房、经济状况发生变化，已不符合相应租赁条件的，要在规定期限内腾退或停止发放住房租赁补贴；逾期不腾退且确无其他住房的，要按市场价格缴纳租金。对违规使用公租房或领取住房租赁补贴的，要按有关规定或合同约定予以严肃处理；对拒不服从退出管理的，依照规定或合同约定申请人民法院强制执行。对骗取保障性住房、租赁补贴或拒不服从退出管理的，应责令其退还、退出，并将违规情况计入诚信档案，且2年内不得申请任何形式的住房保障。

第四十九条 住房保障、民政等有关部门对住房保障家庭或个人的住房、收入、财产、人口等家庭情况每年进行1次复核。

第五十条 公租房承租期间发生的物业管理服务费以及承租人使用公租房发生的水、电、气、热、通讯、有线电视等费用由承租人承担。

第五十一条 政府投资的公租房租售收入存入项目资金监管账户，按照政府非税收入管理的有关规定缴入国库，实行收支两条线管理，按规定用于偿还政府投资的公租房贷款本息、公租房管理部门必要的人员工资和工作经费开支、公租房房屋和设备的维护修缮更新开支、物业管理补助等费用。

第十章  监督和法律责任

第五十二条 建立住房保障信息“五公开”。落实政务公开和住房保障信息公开要求，公开住房保障各项法规制度和规范性文件，公开保障性住房房源信息，公开保障对象信息（其中身份证号码应隐蔽部分号码），公开审批流程，公开分配（含配租或领取补贴）、取消资格和责令退回等信息结果，接受社会各界监督。

第五十三条 强化失信惩戒。对于弄虚作假、采取隐瞒家庭收入和住房条件等不正当手段骗租或骗取补贴的，已经登记但尚未实物配租或领取补贴的，要取消其准入登记，已经配租或领取租赁补贴的，除按本细则要求退回、强制执行外，2年内不得再次申请公租房各类保障。

第五十四条 公租房保障工作实行逐级负责制度。有关部门及其工作人员在公租房管理中不履行本细则规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十五条 违反《公共租赁住房管理办法》（住房和城乡建设部令第11号）等法规及本细则规定的依法予以处罚。

第十一章  附则

第五十六条 政府投资建设的园区配建等类型公租房参照本细则执行，有特殊情况的，可另行规定。

社会力量投资建设（含企业建设）的公租房按照相关法律法规、规定执行。企业经批准在符合规定标准的用地范围内建设的职工集体宿舍不适用本细则。

第五十七条 本细则自印发之日起施行，《汝州市人民政府关于印发汝州市公共租赁住房管理实施细则（试行）的通知》（汝政〔2014〕36号）同时废止。